martes, 23 de septiembre de 2014

COOPERATIVAS DE VIVIENDAS y COMUNIDAD DE PROPIETARIOS
CAPÍTULO 3
COOPERATIVAS DE VIVIENDAS y COMUNIDAD DE PROPIETARIOS
3.1 QUE ES UNA COOPERATIVA
Una cooperativa es cuando varias personas se unen y se asocian para construir sus propias viviendas u ofrecerlas a terceros. Se trata pues, de una figura en la que en vez de comprar a un promotor una vivienda sobre plano o en construcción, nos "metemos" a promotores encargando entre todos la construcción de unas viviendas o encargamos la construcción a una empresa profesional que lo haga en nuestro nombre, esta empresa se llama "gestora de cooperativas".La diferencia entre una cooperativa (en la que seremos cooperativistas) y una comunidad de propietarios (en la que seremos comuneros) es que en el primer caso existirá una sociedad creada por los cooperativistas y en el segundo actuaremos a modo individual como personas físicas, lo que tiene diferencias especialmente en el tratamiento fiscal.
En el caso de las cooperativas, no existe la figura del promotor porque somos nosotros mismos, lo que implica el ahorro de los
beneficios empresariales pero también ciertos riesgos como veremos después.
3.2 ENTRAR EN UNA COOPERATIVA Para entrar en una cooperativa existen dos formas:- Un grupo de personas interesadas, como nosotros, en la compra de una vivienda nos unimos, nombramos los órganos de
gobierno de nuestra "asociación", contratamos los servicios profesionales de un equipo técnico (arquitecto) y los servicios gerenciales (normalmente una gestora de cooperativas o un director individual...) y les encargamos que desarrollen nuestro proyecto
- La segunda opción es que una entidad gestora de cooperativas se encargue de buscar posibles asociados para que nos unamos a una cooperativa que ella monta con la idea de desarrollar una promoción de viviendas en unos terrenos y con un proyecto que la gestora ya tiene.Las dos opciones son lo mismo, lo único que cambia es que en la segunda, es la gestora la que busca posibles interesados para sumar el número de personas que haga que la cooperativa sea viable para ese proyecto que ya tiene previsto sobre unos terrenos que ya "ha visto". En el caso de la primera, debe de haber una fase anterior y es "juntar" el grupo y una vez unidos, buscar el terreno, contratar la gestora, definir el tipo de vivienda... etc.
Normalmente las sociedades gestoras de cooperativas suelen cobrar unos honorarios entorno al 8% -10% del valor final de la vivienda, aun así podemos decir que la compra de una vivienda a través de cooperativa puede suponer un ahorro entorno al 20% - 30%, que es el beneficio empresarial medio de un promotor privado.
Hay que tener en cuenta que la cooperativa como tal debe ser una entidad sin ánimo de lucro
(interés de beneficio para si misma), sino como medio de conseguir algo a sus cooperativistas.
En la cooperativa nos encontraremos con 3 tipos de cuotas: - aportaciones al capital social de la cooperativa.
- aportaciones a los gastos de la gestión de la cooperativa.
- aportaciones al pago de la vivienda que tiene que estar garantizado por un seguro o aval bancario y gestionado en una cuenta separada de los otros gastos de la cooperativa
3.3 LO BUENO Y LO MALO DE LAS COOPERATIVAS Este apartado no es una valoración a favor o en contra de la compra a través de cooperativa sino, simplemente, una puesta en común de los diferentes aspectos que te puedes encontrar en las cooperativas.Los riesgos serían:
- los propios de la compra sobre plano de una vivienda que ya de por si puede implicar retrasos en la parte de gestión, retrasos en las obras y en este caso no podemos echarle la culpa a nadie ya que los promotores somos nosotros.
- la necesidad de dedicar tiempo al control de todo el proceso, desde la asistencia a reuniones y juntas para la toma de decisiones hasta los controles de obra o de la gestora en el caso de que exista.
- la capacidad real a veces limitada de tomar decisiones dentro de un colectivo o de los propios estatutos “impuestos” por la gestora cuando es ella la que los ha creado. Dentro de un
colectivo nos tenemos que acoplar a lo que digan los estatutos y, por tanto, a la mayoría que a veces puede ser bueno y a veces no tanto, ya que por ley, las cooperativas tienen que funcionar democráticamente.
- la dificultad de comprobar con quiénes nos estamos uniendo para una inversión tan importante. Por ejemplo informarnos de la gestora que nos está proponiendo este proyecto, para ello podemos ver sus obras anteriores y experiencia,
comprobar sus datos en el censo de gestoras de viviendas de nuestra comunidad autónoma, revisar el proyecto que nos proponen, la situación, precios aproximados... calidades... plan previsto de pagos, planning del desarrollo de la obra...
Los beneficios serían:- que seremos propietarios del terreno desde el principio. Bueno, de todo no, sólo de la parte proporcional que nos corresponde en
función de nuestra cuota, pero ya tenemos “algo” desde el principio que es nuestro.
- que pagaremos honorarios por la gestión a una persona o a una sociedad gestora y, por tanto, podremos exigir responsabilidades.
- que nos ahorramos el beneficio del promotor en la venta de una promoción y, por tanto, el precio final de la vivienda será más barato.
- que no solamente el precio puede ser interesante sino el plan de pagos también, ya que la entrada en la cooperativa y gastos de gestión son mínimos, por lo que las aportaciones destinadas a la vivienda pueden ser muy adaptados al mismo plan de pagos en la compra de suelo y construcción.
3.4 ANTES DE INCORPORARNOS A LA COOPERATIVAAntes de incorporarnos y pagar la cuota de entrada en la cooperativa sería bueno que nos informásemos bien de los siguientes aspectos:Respecto de la cooperativa:
- la cooperativa debe estar inscrita en el Registro de cooperativas y constituida ante notario.
- cuáles son las aportaciones para la entrada (al capital social).
- cuáles son los pagos de cuotas de gestión (si los hay)
- los estatutos, en especial lo que se refiere a las condiciones de acceso, relaciones entre los comuneros, composición del consejo rector, las opciones de baja y el necesario preaviso, en su caso la devolución de lo aportado, o la necesidad de la entrada de otro socio para esa posible devolución de mis aportaciones... consecuencias de impago...pérdida de la condición de socio, etc.
- el sistema de adjudicación o distribución de las viviendas
- los plazos y condiciones de transmisión de las viviendas si los hay.
- los plazos y condiciones de vinculación de la vivienda a la cooperativa, si los hay.
- nuestros derechos y obligaciones que deben venir también establecidos en los estatutos pero que, en todo caso, no pueden ir más allá de los que establece la ley y que son:
derechos - elegir y poder ser elegidos para los órganos sociales
- participar con voz y voto en las asambleas
- recibir la información necesaria para el uso de los derechos
- recibir los beneficios que se generen, cuando así se prevea en el proyecto (por ejemplo por la venta de locales comerciales)
- darse de baja, con los preavisos que se puedan establecer que nunca serán superiores a 3 meses, aunque la ley permite que no se pueda acusar baja injustificada dentro de lo que llama un ejercicio económico.
obligaciones- asistir a las reuniones de la asamblea
- cumplir los acuerdos adoptados por los órganos sociales y participar de las
actividades encomendadas, aceptando el cargo para el que hemos sido elegidos
- no desarrollar acciones que perjudiquen a la cooperativa como guardar secreto o realizar actos de competencia.
- no pertenecer a más de una cooperativa en la misma localidad salvo que seamos familia numerosa.
- pagar las cuotas y aportaciones establecidas.
Respecto a la promoción de la vivienda:- comprobar la titularidad de los terrenos (Registro de la Propiedad), si hay una opción de compra, si es una compraventa, si hay una permuta...
- los planes urbanísticos de la zona
- coste aproximado de la vivienda y anexos
- el plan de pagos
- el plazo de ejecución previsto
3.5 TRANSMISION Y VINCULACION DE LA VIVIENDA
Existe un periodo de 5 años en el que tendremos restringida la libertad para vender la vivienda desde la entrega, aunque los estatutos pueden establecer un periodo mayor. En este plazo, si queremos venderla debemos ponerlo en conocimiento de la cooperativa que tiene derecho de tanteo y retracto en el precio que pretendemos venderla. Por orden de antigüedad de socio, o de la lista de aquellos que quisieron serlo y no pudieron en su momento o la propia cooperativa pueden comprarnos esa vivienda. Si ninguno de los que tienen el derecho de compra preferente lo ejerce podremos venderla libremente. Si la cooperativa ha desarrollado viviendas de protección oficial VPO, estaremos también limitados según lo comentado para estas viviendas.
 

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